התחדשות עירונית בבלימה: מה עצר את הפינוי-בינוי

שוק ההתחדשות העירונית בישראל, שנחשב במשך שנים למנוע המרכזי להגדלת היצע הדירות במרכזי הערים, נכנס לתקופה של האטה חדה. שילוב של ריבית גבוהה, זינוק בעלויות הבנייה וצניחה במכירות מקפיא פרויקטים רבים של פינוי-בינוי ותמ”א 38 בשלבים מוקדמים — ומשאיר עשרות אלפי דיירים בהמתנה ממושכת.

למה ההתחדשות העירונית נעצרה?

התשובה הקצרה: כלכלה. פרויקט התחדשות עירונית קלאסי מבוסס על מודל שבו היזם מממן את בניית הדירות החדשות לדיירים הוותיקים מתוך רווחי מכירת הדירות הנוספות. כאשר שלושה גורמים פועלים בו-זמנית נגד המודל הזה, הכדאיות מתמוטטת.

הגורם הראשון הוא סביבת הריבית. הריבית הגבוהה של בנק ישראל בשנתיים האחרונות ייקרה דרמטית את עלות המימון של היזמים, שנשענים על אשראי בנקאי כבד לאורך כל חיי הפרויקט. כל אחוז ריבית מתורגם למיליוני שקלים בפרויקט גדול.

הגורם השני הוא זינוק בעלויות התשומות. מחירי חומרי הגלם, הפלדה, הבטון וכוח האדם עלו משמעותית, בין היתר על רקע מחסור בעובדים בענף הבנייה לאחר צמצום כניסת פועלים. עלייה זו שוחקת את שולי הרווח של היזמים עד כדי הפיכת פרויקטים שלמים ללא כדאיים.

הגורם השלישי הוא ההאטה במכירות. כאשר קונים ממתינים בצד וקצב המכירות של דירות חדשות מאט, קשה ליזם להוכיח לבנק המלווה שיעור מכירות מוקדם מספק כדי לקבל ליווי פיננסי לפרויקט.

מי משלם את המחיר?

הנפגעים העיקריים הם הדיירים. רבים חתמו על הסכמים עם יזמים לפני שנים, ומצאו את עצמם תקועים: הפרויקט לא מתקדם, אך ההסכם החתום מקשה עליהם להתקשר עם יזם אחר. חלקם נותרו במבנים ישנים ומתפוררים, לעיתים לאחר שכבר פונו לדירות שכורות שאת שכרן הם ממשיכים לשלם.

גם היזמים והקבלנים נמצאים בלחץ. חברות שהתמחו בהתחדשות עירונית מדווחות על האטה בהתנעת פרויקטים חדשים ועל דחיית פרויקטים קיימים. חלקן מפנות משאבים לפרויקטים בשטחים פתוחים (בנייה רוויה על קרקע פנויה), שבהם התמורה מהירה יותר ואינה כרוכה בפינוי דיירים ותיקים.

התחדשות עירונית מול בנייה חדשה: מה משתלם ליזם?

הטבלה הבאה ממחישה את ההבדלים המרכזיים בין שני מסלולי הפיתוח מנקודת מבט של יזם:

פרמטר	התחדשות עירונית	בנייה על קרקע פנויה
עלות רכישת קרקע	נמוכה (תמורת דירות לדיירים)	גבוהה מאוד
משך הפרויקט	ארוך (5-10 שנים)	קצר יותר
מורכבות משפטית	גבוהה (הסכמות דיירים)	נמוכה יחסית
חשיפה לריבית	גבוהה מאוד	בינונית
ודאות תזרימית	נמוכה	גבוהה יותר

המסקנה ברורה: בסביבה של ריבית גבוהה ואי-ודאות, המשוואה מטה יזמים רבים לכיוון בנייה על קרקע פנויה — על חשבון ההתחדשות העירונית שנועדה לצפֵּף את מרכזי הערים.

מה יכול להחזיר את המנוע לפעולה?

מספר תנאים עשויים להזרים חמצן חזרה לענף. הראשון הוא ירידת ריבית. ככל שבנק ישראל יתחיל במחזור הורדות ריבית, עלות המימון של פרויקטים תרד והכדאיות תשתפר. השני הוא ודאות רגולטורית — פישוט הליכי התכנון ברשויות המקומיות וברשות המקומית להתחדשות עירונית יכול לקצר לוחות זמנים ולהפחית סיכונים.

המדינה בוחנת גם כלים כמו ערבויות, הטבות מס ותמריצים ליזמים בפרויקטים בפריפריה, שם המשוואה הכלכלית קשה עוד יותר בשל מחירי מכירה נמוכים. ללא התערבות מסוג זה, קשה יהיה להניע פרויקטים באזורים שבהם הצורך בחידוש המבנים הישנים דווקא דחוף במיוחד — גם משיקולי עמידוּת בפני רעידות אדמה.

שורה תחתונה

ההתחדשות העירונית נותרה כלי אסטרטגי חיוני להגדלת היצע הדיור במרכזי הביקוש, אך היא רגישה במיוחד לתנאי המקרו-כלכלה. עד שהריבית תרד ועלויות הבנייה יתייצבו, סביר שהענף ימשיך לפעול בהילוך נמוך. עבור דיירים השוקלים להיכנס לפרויקט, זו התקופה לבדוק היטב את איתנותו הפיננסית של היזם ואת סעיפי היציאה בהסכם.